CHARGES DE COPROPRIETE

08/06/2017
Délai légal pour demander un remboursement de charges indûment payées 

L’action en recouvrement des charges exercée par le Syndicat des Copropriétaires est soumise au délai de prescription de dix ans de l’article 42, alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965. Il en est ainsi des charges afférentes à des travaux votés par le Syndicat des Copropriétaires en assemblée générale. En revanche, l’action en restitution de charges indûment versées par un copropriétaire est, elle, soumise à la prescription de cinq ans de l’article 2224 du Code civil, qui régit les actions personnelles ou mobilières.

« Attendu que, pour rejeter la demande, le jugement retient que le contrat de vente ne comporte pas les éléments permettant de vérifier les dires de Mme X..., qu'il n'est pas possible d'apprécier le trop payé concernant la consommation d'eau et la réfection des façades et que, de surcroît, Mme X... n'a pas contesté dans les délais légaux, les décisions de l'assemblée générale qui a décidé des travaux en cause ; 
 
Qu'en statuant ainsi, par des motifs imprécis et impropres à justifier sa décision, alors que l'action en restitution de charges indûment versées est soumise à la prescription quinquennale qui régit les actions personnelles ou mobilières, et sans répondre au moyen faisant valoir que les travaux des façades n'avaient fait l'objet d'aucune décision d'assemblée générale, la juridiction de proximité a violé le texte susvisé ».

Cass. Civ. III, 9 juin 2015, n° 14-13.943.


IMPROPRIETE A LA DESTINATION

04/06/2017
La seule évocation, par les maîtres d'ouvrage, d'un inconfort et d'une surconsommation de chauffage ne caractérise pas l'impropriété à sa destination de l'ouvrage 

Depuis 2013, la Cour de cassation a ouvert le champ de la garantie décennale aux désordres engendrés par les défauts d’isolation thermique (Cass. Civ III : 8 octobre 2013 n° 12-25.370). 
 
Par ailleurs, la loi TEPCV (loi n° 2015-992 du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte) a précisé les conditions dans lesquelles l’impropriété à la destination de l’ouvrage pouvait être caractérisée en cas de défaut de performance énergétique l’affectant (Article L.111-13-1 CCH). La loi précise que la garantie décennale peut être mise en œuvre lorsqu’il existe :  
  • un dommage résultant d’un défaut lié aux produits, à la conception ou à la mise en œuvre de l’ouvrage, de l'un de ses éléments constitutifs ou de l'un de ses éléments d'équipement ; 
  • conduisant à une surconsommation énergétique ne permettant l'utilisation de l'ouvrage qu'à un coût exorbitant. 
 Ces conditions sont à examiner au regard de l’usage et de l’entretien par le maître d’ouvrage ou acquéreur du bien. 
 
Dans son arrêt du 10 novembre 2016, la Cour de cassation précise que le maître d’ouvrage ne doit pas se contenter d’évoquer un inconfort thermique et une surconsommation de chauffage de l’ouvrage, dont il est relevé qu’il est situé en zone de montagne : il doit en démontrer la gravité, le « coût exorbitant ». Aussi, le défaut d’isolation de la dalle invoqué en l’espèce ne constitue pas en lui-même un désordre de nature décennale.

« Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de retenir la responsabilité de la société FMP Y..., pour le défaut d'isolation de la dalle et le trouble de jouissance, sur le fondement de l'article 1147 du code civil, et de rejeter leur demande fondée sur l'article 1792 du code civil ; 
Mais attendu qu'ayant retenu que la seule évocation, par les maîtres d'ouvrage, d'un inconfort et d'une surconsommation de chauffage ne caractérisait pas l'impropriété à sa destination de l'ouvrage dont elle avait relevé qu'il se situait en zone de montagne et en altitude, la cour d'appel a pu en déduire que le défaut d'isolation de la dalle ne constituait pas un désordre de nature décennale ; 
D'ou il suit que le moyen n'est pas fondé ».

Cass Civ 3ème 10 novembre 2016 n° 15-24781



CONTRAT D'ENTREPRISE

02/06/2017
Forfait. ‑ Caractère forfaitaire. ‑ Effets. ‑ Tiers au contrat. ‑  Obligation de réparation. ‑ Exonération. ‑ Exclusion.

Le caractère forfaitaire d’un marché ne peut exonérer de son obligation de réparer le préjudice le tiers au contrat d’entreprise dont l’erreur commise dans son étude a conduit l’entrepreneur à établir un devis sous‑évalué.

« Attendu que, pour rejeter la demande en paiement de la STM contre les sociétés Arcos et Allianz, l'arrêt retient que les erreurs de métrés, qui doivent être appréciées dans le contexte d'un marché global et forfaitaire, que la STM a accepté de signer, ne représentent pas une augmentation considérable du volume et du coût des travaux par rapport au montant du marché et que l'entrepreneur, ne rapporte pas la preuve d'un comportement du bureau d'études justifiant de le condamner au titre de travaux supplémentaires ou d'erreurs de métrés ; qu'en statuant ainsi, alors que le caractère forfaitaire d'un marché ne peut exonérer de son obligation de réparer le préjudice le tiers au contrat d'entreprise dont l'erreur commise dans son étude a conduit l'entrepreneur à établir un devis sous-évalué, la cour d'appel a violé le texte susvisé ».

Cass. 3e Civ. 19 janvier 2017, n° 15‑20.846. ‑ CA Aix‑en‑Provence, 8 janvier 2015.


AGENT IMMOBILIER - BAUX D'HABITATION

01/06/2017
L’agent immobilier doit toujours vérifier la solvabilité des locataires.

L’agent immobilier, négociateur d’une opération locative, est tenu, quelle que soit l’étendue de sa mission, de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location à l’aide de vérifications sérieuses, réalisées dans les limites prévues par l’article 22-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n° 2002-73 du 17 janvier 2002 de modernisation sociale. 
 
« Attendu que, pour écarter la responsabilité de l'agent immobilier, l'arrêt retient qu'en l'absence de mandat de gestion, il n'avait pas à s'assurer par des vérifications sérieuses de la solvabilité réelle des locataires ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ».

Cass. 3e Civ. 16 novembre 2016, n° 15-23790.