COPROPRIETE

23/06/2017 Troubles anormal de voisinage.- Application au sein dans les rapports d’une copropriété et d’un copropriétaire.

Un copropriétaire aménage, conformément à l’état de division, une terrasse en installation sportive. Ces travaux endommagent les protections d’étanchéité et causent divers désordres aux parties communes et privatives situées en dessous. Ce copropriétaire reconnaît sa responsabilité et des travaux de reprise sont exécutés à ses frais. Puis, le lot est vendu. Malgré les travaux, les désordres réapparaissent et le syndicat des copropriétaires assigne le nouveau copropriétaire du lot en indemnisation sur le fondement des troubles anormaux de voisinage. Les premiers juges ont rejeté l’action syndicale au motif que seule la loi de 1965 sur la copropriété pourrait s’appliquer aux rapports entre copropriétaires. La Cour de cassation a censuré cette décision en rappelant que le syndicat des copropriétaires peut agir à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement d’un trouble anormal de voisinage.

« Vu le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage ; 
 
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 17 décembre 2015), que, se plaignant d'infiltrations, le syndicat des copropriétaires Le Vermeil a, après expertise, assigné en indemnisation la société de gestion d'Isola 2000, copropriétaire ; 
 
Attendu que, pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que le litige, qui concerne la mise en cause de la responsabilité d'un copropriétaire par le syndicat des copropriétaires, est soumis aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et non au régime jurisprudentiel de la responsabilité pour trouble anormal du voisinage ; 
 
Qu'en statuant ainsi, alors qu'un syndicat des copropriétaires peut agir à l'encontre d'un copropriétaire sur le fondement d'un trouble anormal du voisinage, la cour d'appel a violé le principe susvisé ».

Cass. Civ. III, 11 mai 2017, n° 16-14339.



PERMIS DE CONSTRUIRE

22/06/2017 Il est possible d'obtenir la démolition d'une construction édifiée irrégulièrement sur le terrain voisin mais il faut faire valoir une gêne particulière..

Si le caractère illicite de la construction ne crée pas à lui seul un préjudice pour les voisins et si ceux-ci ne peuvent rien obtenir avec ce seul argument, la Cour de cassation admet en revanche une gêne future hypothétique ou un critère subjectif pour juger que le voisin subit un trouble anormal justifiant la démolition. Elle estime par exemple qu'en construisant une maison là où il n'y en avait pas, un habitant va imposer à son voisin une gêne future due à la présence d'occupants « avec tout ce que cela comporte comme nuisances ». 
 
Laz Cour de cassation admet aussi une appréciation subjective du trouble subi en permettant au voisin de se plaindre du caractère jugé inesthétique, selon lui, de la construction en cause. Il n'y a trouble de voisinage que si l'on est directement et personnellement gêné par l'initiative du voisin, comme l'a déjà expliqué la Cour à plusieurs reprises. 
 
Ainsi, l'agrandissement non autorisé d'une construction et sa transformation en habitation n'est pas en soi un trouble pour le voisin, mais les nuisances qui en résultent permettent cependant de s'en plaindre et d'obtenir éventuellement la démolition.

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 1er octobre 2015), que Mme X..., invoquant divers préjudices, a demandé la démolition d'une construction édifiée par Mme Y... sur le fonds contigu, sans permis de construire ; 
 
Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de la condamner à démolir les 32, 57 m ² de construction illicite supplémentaire ; 
 
Mais attendu qu'ayant retenu que Mme Y... avait transformé un cabanon et un ancien poulailler en maison d'habitation, créant une surface illicite supplémentaire de 32, 57 m ², que cette construction irrégulière, réalisée en limite de propriété, non conforme au plan local d'urbanisme, s'intégrait mal dans le paysage et que Mme X... devrait supporter la présence d'une maison aux dimensions nettement supérieures à celles de l'ancien cabanon, mais également la présence de ses occupants, avec tout ce que cela comportait comme nuisances, en un lieu qui n'était pas destiné à recevoir un local habitable, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur les pièces qu'elle décidait d'écarter, a légalement justifié sa décision ». 

Cass. Civ. III, 20 avril 2017, n° 16-10.367.


BAILLEURS - NOUVELLES OBLIGATIONS

21/06/2017 Les propriétaires qui louent un logement vide ou meublé auront l'obligation, à compter du 1er juillet, de fournir à leur locataire deux diagnostics, concernant l'un l'état de l'électricité et l'autre, celui de l'installation de gaz, dans les immeubles collectifs antérieurs à 1975.

Cette nouvelle « obligation d'information du locataire par le bailleur sur l'état de l'installation intérieure » de gaz et d'électricité du logement loué, découlant de la loi Alur du 24 mars 2014, s'appliquera six mois plus tard aux autres logements, soit pour tous les baux signés à compter du 1er janvier 2018. 
 
Réalisés par un diagnostiqueur accrédité, dans les parties privatives du logement ainsi que dans ses dépendances, ces diagnostics doivent être annexés au bail d'habitation et remis par bailleur au locataire. 
 
Ils concernent les logements comportant une installation intérieure de gaz en fonctionnement, datant de plus de 15 ans ou dont le dernier certificat de conformité date de plus de 15 ans. 
 
Ces deux documents s'ajoutent aux autres diagnostics immobiliers obligatoires - risque d'exposition à l'amiante, au plomb, aux termites, surface Carrez, performance énergétique (DPE) etc - dans le cadre d'une location. 
 
Ils sont valides pendant six ans, contre trois dans le cadre d'une vente. Mais un diagnostic réalisé depuis moins de six ans dans le cadre d'une cession, pourra toutefois être produit pour la location du même logement. 
 
Le contrôle de l'installation de gaz devra comporter trois points de sécurité: l'état des appareils de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire, celui des tuyauteries d'alimentation en gaz, et enfin l'aménagement des locaux accueillant les appareils à gaz, permettant leur aération et l'évacuation des produits de combustion. 
 
Quant au diagnostic électricité, les vérifications porteront sur six points, parmi lesquels l'état de l'« appareil général de commande et de protection et de son accessibilité » et celui d'un « dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre ». 
 
Ces dispositions découlent de deux décrets publiés au Journal officiel (J.O.) le 13 août 2016.

Source : Bâtinfo.com
Décret n° 2016-1104 du 11 août 2016 relatif à l'état de l'installation intérieure de gaz dans les logements en location.
Décret n° 2016-1105 du 11 août 2016 relatif à l'état de l'installation intérieure d'électricité dans les logements en location.


TRAVAUX - PREUVE

20/06/2017 La preuve de la commande de travaux doit être rapportée.

Sur commande (présumée) du Syndic d'une copropriété, un électricien installe des caméras. N'en étant point payé, il assigne le Syndicat en paiement et obtient un jugement favorable du Juge de proximité. Sur pourvoi du Syndicat, et alors que le syndic n'avait pas contesté les travaux effectués ni le montant de la facture, la Cour de cassation casse le jugement en retenant que les documents produits par l'électricien ne suffisent pas à établir que ces travaux avaient été acceptés sans équivoque après leur exécution :

« Vu l'article 1315, devenu 1353, alinéa 1er, du code civil ; 
 
Attendu que, pour condamner le syndicat à payer une certaine somme à la société Simon, le jugement retient qu'il ressort de documents dressés par cette société qu'elle est intervenue à la demande du syndic ; Qu'en statuant ainsi, sur le seul fondement de ces documents, alors que nul ne peut se constituer un titre à soi-même, la juridiction de proximité a violé le texte susvisé ; 
 
Et, sur le moyen unique, pris en sa seconde branche : 
 
Vu l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ; 
 
Attendu que, pour condamner le syndicat à payer une certaine somme à la société Simon, le jugement retient encore que le syndic n'a pas contesté les travaux effectués ni le montant de la facture ; Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à établir que ces travaux avaient été acceptés sans équivoque après leur exécution, la juridiction de proximité n'a pas donné de base légale à sa décision »

Cass. Civ. III, 8 juin 2017, n° 16-14928 (Inédit)