ABSENCE D’INTERDEPENDANCE DES POLICES D’ASSURANCE. 


04/04/2018 - L'assignation de l'assureur en sa qualité d'assureur dommages-ouvrage n'interrompt pas le délai de prescription de l'action engagée pour le même ouvrage contre la même société, prise en sa qualité d'assureur de responsabilité civile décennale.

Une Société X avait édifié dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle, une maison d'habitation réceptionnée le 10 octobre 1996. Deux polices d’assurances avaient été souscrites auprès de la même compagnie d’assurance : une assurance dommages-ouvrage et une assurance constructeur de maison individuelle (responsabilité civile décennale du constructeur), enregistrées sous le même numéro de contrat. 
 
En suite de graves désordres, les maîtres d’ouvrage avaient assigné le constructeur et l’assureur dommages-ouvrage le 9 octobre 2006 aux fins de référé expertise. L’Expert avait conclu qu’en raison de l’importance des désordres, une démolition reconstruction à l’identique était nécessaire. Les propriétaires avaient donc assigné au fond le constructeur et l’assureur, en sa double qualité d’assureur dommages-ouvrage et d’assureur responsabilité civile décennale du constructeur. 
 
Par un arrêt du 19 janvier 2017, la cour d’appel de Rennes a considéré que l’action engagée contre l’assureur responsabilité civile décennale était prescrite. Le constructeur et les propriétaires se pourvurent en cassation, invoquant notamment le fait que les deux polices avaient été souscrites sous le même numéro et que celles-ci étaient donc unies par un lien d’interdépendance, justifiant l’extension de l’interruption de la prescription de l’action exercée à l’encontre de l’assureur sur le fondement de l’une des polices à l’autre. 
 
Par un arrêt du 29 mars 2018 (3ème Chambre, n° 17-15042), la Cour de cassation a rejeté le pourvoi en rappelant que « bien que référencés sous le même numéro, (les contrats souscrits) étaient distincts par leur objet ».  
 
En effet, l’assurance dommages-ouvrage est une « assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l'article 1792 du code civil » (article L. 242-1 du Code des assurances) alors que l’assurance de responsabilité civile décennale vient garantir « toute personne physique ou morale, dont la responsabilité décennale peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du code civil » (article L. 241-1).  
 
Ces deux polices ont un objet différent et une nature distincte puisque l’une est une assurance de choses et l’autre une assurance de responsabilité. 
 
La Cour de cassation a également confirmé l’absence d’un lien d’interdépendance entre les deux contrats, déduisant que l’assignation de l’assureur en sa seule qualité d’assureur dommages-ouvrage n’avait point interrompu le délai de prescription de l’action engagée pour le même ouvrage contre l’assureur de responsabilité civile décennale. 
 
Cette solution n’est pas inédite puisque la jurisprudence a déjà admis que la prescription n’est interrompue qu’à l’égard de celui que l’on veut empêcher de prescrire (Cass. Civ. III, 23 févr. 2000, n° 98-18340, qui retient la fin de non-recevoir tirée de l’expiration du délai décennal pour une citation en justice ayant été adressée à l’assureur dommages-ouvrage et non à l’assureur de responsabilité civile décennale) et que l’interruption de la prescription est limitée à la police visée dans l’acte interruptif (Cass. Civ. I, 21 mars 1995, n° 92-13286, refusant d'admettre une indivisibilité entre une police garantissant les dommages matériels et une autre couvrant les pertes d'exploitation). 
 
En outre, une solution similaire a été retenue en matière d’assurance des risques de la construction, notamment dans un arrêt de la troisième chambre civile du 4 juin 2009 (Cass. Civ. III, 4 juin 2009, n° 08-12661) exposant que « la reconnaissance de garantie de l’assureur dommages-ouvrage, au titre d'une assurance de chose, ne pouvait valoir reconnaissance de responsabilité d'un constructeur même si cet assureur était aussi, pour le même ouvrage, assureur de responsabilité civile de ce constructeur, la cour d'appel en a exactement déduit que l'action, qui n'avait jamais été interrompue à l'égard de l'assureur décennal avant l'expiration du délai de garantie, était prescrite ». 
 
Certes, un doute pouvait subsister puisqu’un arrêt avait admis que l’interruption pouvait s’étendre d’une action à une autre dès lors qu’elles tendaient à un seul et même but (Cass. Civ. III, 22 septembre 2004, n° 03-10923, ayant jugé que « si, en principe, l'interruption de la prescription ne peut s'étendre d'une action à une autre, il en est autrement lorsque les deux actions, quoiqu'ayant des causes distinctes, tendent à un seul et même but », pour en déduire que « l'action en responsabilité contractuelle n'était pas prescrite pour avoir été interrompue par l'action engagée initialement sur le fondement de la garantie décennale »). Dans la pratique, il convient de n’omettre personne, surtout en fin de délai décennal. 

CONSEQUENCES DU CLASSEMENT EN ESPACE BOISE. 


28/03/2018 - Le classement en espace boisé fait obstacle à la création d’une servitude de passage prévue par un titre antérieur.

Le 5 janvier 1984, des époux avaient acquis une parcelle à bâtir, par un acte prévoyant également la création d’une servitude de passage constituée par une bande de terre de quatre mètres de largeur sur la partie sud du fonds servant, depuis lors classé en espace boisé et appartenant à un Syndicat de Copropriétaires. 
 
Estimant que le Syndicat ne respectait pas la servitude en réduisant son assiette à trois mètres, ces acquéreurs l’avaient alors assigné, après expertise, pour être autorisés à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert (réalisation d’un béton ferraillé de 150 mètres carrés et mise en place d’un système d’écoulement des eaux de pluie nécessaire à la mise en œuvre de la servitude initiale).  
 
Le syndicat avait quant à lui demandé, à titre reconventionnel, que les époux soient condamnés sous astreinte à créer la servitude de passage prévue dans l'acte d’achat du 5 janvier 1984, accédant au fonds dominant par un ancien chemin existant avant même l’acquisition du terrain, dont une partie ne correspondait pas au tracé figurant sur le plan annexé à l’acte constitutif de la servitude. 
 
Un arrêt irrévocable du 5 novembre 2013 a rejeté la demande des époux et accueilli celle du Syndicat. Leur fils, nu-propriétaire de la parcelle, a formé tierce opposition à l'encontre de cet arrêt. 
 
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a rejeté la tierce opposition, retenant que « la zone espace boisé classé où se situe désormais le fonds servant ne peut être un obstacle à la mise en œuvre d'une voie d'accès prévue par un titre antérieur à son existence, tandis qu'elle est de nature à empêcher l'élargissement sollicité après son instauration ». 
 
Par un arrêt de la troisième Chambre prononcé le 15 mars 2018 (n° 17-14366), la Cour de cassation a censuré cet arrêt d’appel au visa de l’ancien article L. 130-1 du Code de l’urbanisme, jugeant que « le classement en espace boisé interdit tout changement d'affectation ou tout mode d'occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création de boisements ». Il importe peu que l’acte créant la servitude soit antérieur à ce classement. La Cour de cassation a renvoyé la cause et les parties devant la Cour d’appel d’Aix-en-Provence. 
 
Déjà, par un arrêt du 11 janvier 2018 (n° 17-14173), la Cour de cassation avait retenu que « la réalisation d'une voie de circulation [sur une partie d’une parcelle classée en espace boisé], même si elle ne suppose aucune coupe ou abattage d'arbres, constitue un changement d'affectation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création de boisements dans un espace classé ». 

DESORDRE FUTUR CERTAIN ET DELAI D’EPREUVE. 

20/03/2018 - La certitude de la survenance, à court terme, d'un désordre est insuffisante à engager la responsabilité décennale du constructeur et la mobilisation de la garantie de son assureur.

Pour la Cour de Cassation, la certitude de la survenance, à court terme, d'un désordre est insuffisante à engager la responsabilité décennale du constructeur et la mobilisation de la garantie de son assureur. 
 
Pour condamner l'assureur de l'entrepreneur, l’arrêt d'appel avait retenu qu’il suffisait d’une certitude de la survenance, à court terme, d'un désordre de nature décennale, même s'il ne s'était pas réalisé pendant le délai d’épreuve de dix ans. 
 
La Cour de cassation a relevé que l’expert judiciaire n’avait caractérisé aucun dommage existant, au sens de l'article 1792 du code civil dans les termes suivants : 
 
« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 6 décembre 2016), que, par acte du 11 avril 2005, M. et Mme X... ont acquis une maison d'habitation, dont la société Mousseigt avait réalisé les lots gros œuvre, maçonnerie et assainissement, réceptionnés le 1er octobre 2001 ; qu'invoquant l'existence de désordres affectant le réseau d'assainissement, M. et Mme X... ont assigné la société Mousseigt et son assureur, la société AXA FRANCE, en indemnisation de leurs préjudices ; 
 
Attendu que, pour condamner la société AXA FRANCE à payer à M. et Mme X... la somme de 8 000 euros, l'arrêt retient que la circonstance que l'expert a affirmé la certitude de la survenance, à court terme, d'un désordre est suffisante à engager la responsabilité décennale du constructeur et la mobilisation de la garantie de son assureur, dès lors que ce dommage, futur, ne peut être considéré comme hypothétique et qu'il a été identifié, dans ses causes, dans le délai décennal d'épreuve, même s'il ne s'est pas réalisé pendant celui-ci ; 
 
Qu'en statuant ainsi, tout en constatant qu'à la date de la réunion d'expertise du 3 octobre 2011, il n'existait pas de désordre, l'écoulement des eaux dans les réseaux étant satisfaisant, qu'au jour du dépôt du rapport définitif, il n'apparaissait aucun désordre et que l'expert judiciaire n'avait caractérisé aucun dommage existant, au sens de l'article 1792 du code civil, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé
». 
 
Cass. Civ. III, 28 février 2018, n° 17-12460

AGENT IMMOBILIER PRIVE DE SA COMMISSION. 

14/02/2018 - Evincer l’agent immobilier n’est pas constitutif d'une faute ... s’il ne prend pas quelques précautions.

Le 13 novembre 2009, les époux X... avaient donné mandat (non exclusif) à un agent immobilier de vendre leur maison au prix de 175 000 € (commission incluse de 10 000 €, à la charge des mandants). Ces derniers s'interdisaient durant douze mois de traiter directement avec un acquéreur présenté par l’agent ou ayant visité les locaux avec lui, sous peine de versement, à titre de clause pénale, d’une indemnité égale à la commission. 
 
Le 27 janvier 2010, l'agent immobilier présentait le bien aux époux Z... qui émettaient immédiatement une offre d'achat écrite, d'un montant de 140 000 €, commission comprise. Les époux X, informés de cette offre, la refusaient. Puis, les époux X... informaient l'agent immobilier avoir vendu directement leur immeuble, le 5 février 2010. 
 
S’apercevant que cette vente avait été consentie aux époux Z..., l'agent immobilier, reprochant aux parties de l'avoir évincé de la transaction pour éluder sa rémunération, faisait assigner les époux X... en paiement de la clause pénale, et les époux Z... en paiement de la même somme à titre de dommages-intérêts sur un fondement délictuel. 
 
Par un arrêt (non publié) prononcé le 11 février 2016, la Cour d’appel de Pau a rejeté les demandes de l’agent immobilier, qui a formé un pourvoi. Il estimait que les acquéreurs (les époux Z...), même s'ils n'étaient pas débiteurs de la commission, lui avaient fait perdre celle-ci alors qu’il les avait mis en relation avec les vendeurs (les époux X...) dont il avait mandat. Il ressort de l’exposé des faits que les acquéreurs, après avoir visité l'immeuble par l'intermédiaire de l'agent immobilier, avaient conclu directement l'achat de la maison avec les vendeurs en leur cachant qu'ils avaient auparavant pris contact avec cet agent immobilier ayant mandat de vente des vendeurs. A noter que l’agent immobilier s’était ensuite désisté de son pourvoi à l’encontre de ses mandants, les époux X... 
 
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi aux termes des attendus suivants : 
 
« Mais attendu qu'après avoir retenu qu'aucune faute ne peut être imputée aux mandants qui ignoraient, lorsqu'ils ont conclu l'acte de vente, qu'ils contractaient avec des acquéreurs ayant visité les locaux et formulé une première offre d'achat par l'entremise de l'agent immobilier, l'arrêt écarte l'existence d'une collusion entre les parties à la vente et énonce que, le seul fait d'agir dans le sens exclusif de ses propres intérêts ne suffisant pas à caractériser une faute ou une fraude aux droits d'un tiers, rien n'interdisait aux acquéreurs d'entrer directement en contact avec les mandants pour leur proposer une nouvelle offre, serait-ce dans le but de payer un prix moindre, notamment du fait de l'absence de commission d'agence ; que la cour d'appel a pu en déduire que la responsabilité délictuelle des acquéreurs n'était pas engagée ». 
 
On croit comprendre, au travers de ces attendus, que l’agent immobilier n’avait pas totalement informé les époux X..., notamment de l’identité des époux Z..., lorsqu’il les avait avisés de la première offre. Il aurait dû faire signer un bon de visite aux époux Z... et en transmettre copie aux époux X... en même temps qu’il les avisait de l’offre, leur fermant ainsi l’argument de l’ignorance. Il ne faut donc pas déduire une règle générale de cet arrêt. 
 
Cass. Civ. I, 6 décembre 2017, n° 16-15249 

TRAVAUX DE RAVALEMENT A LA CHARGE DU BAILLEUR.. 

02/02/2018 - En l’absence de clause contractuelle expresse, les travaux de ravalement ordonnés par l’Administration demeurent à la charge du bailleur.

Par principe, les travaux imposés par l’Administration sont à la charge du bailleur en vertu des articles 1719 2° et 1720 du Code civil, le bailleur étant tenu - sauf stipulation contractuelle expresse contraire - à la fois « de délivrer au preneur la chose louée » et « d’entretenir la chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ». 
 
Dans l’espèce jugée par la Cour de cassation le 5 octobre 2017, le bail prévoyait expressément que « le ravalement des façades de l’immeuble reste à la charge de la partie preneuse ». A la suite d’une injonction de la Mairie de Paris de procéder au ravalement de l’immeuble, les bailleurs avaient mis en demeure leur locataire de réaliser les travaux demandés. Devant le refus de ce dernier, ils l’avaient fait assigner. 
 
Les juges du Tribunal de grande instance (TGI) de Paris avaient considéré que les travaux de ravalement incombaient au preneur au motif que « c’est bien parce que ceux-ci [les travaux de ravalement] n’avaient pas été normalement effectués, en temps utile, par le preneur qu’ils étaient devenus indispensables, de sorte que l’administration a dû intervenir pour formuler une injonction. » 
 
La Cour d’appel n’avait pas validé ce raisonnement et elle avait infirmé ce jugement aux motifs que « nonobstant la clause du bail faisant supporter par le preneur la charge des travaux de ravalement des façades de l’immeuble, ces travaux incombent au bailleur dès lors qu’ils ont été prescrits par l’autorité administrative » et qu’aucune stipulation du bail ne mettait expressément à la charge du locataire les travaux prescrits par les autorités administratives.  
 
La Cour de cassation, a rejeté le pourvoi formé par le bailleur contre cet arrêt en retenant que si le bail mettait à la charge du preneur les travaux de ravalement, il n’en allait pas de même des travaux prescrits par l’autorité administrative, comme en l’espèce. Ce faisant, la Cour de cassation a statué conformément à sa jurisprudence antérieure. 
 
« Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur sauf stipulation expresse contraire et relevé que le bail imposait seulement au preneur, parmi les travaux à sa charge, le ravalement des façades de l'immeuble, la cour d'appel en a exactement déduit que les bailleurs ne pouvaient pas invoquer un manquement de la locataire à ses obligations et que les travaux de ravalement imposés par la Mairie de Paris devaient être supportés par les consorts X... ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ». 
 
Cass. 3e civ., 5 octobre 2017, n°16-11.470

CONTROLE ADMINISTRATIF DES REFUS DE L'ANAH. 

29/01/2018 - Les refus de l'ANAH peuvent être déférés à la juridiction administrative. Mais le Conseil d'Etat juge l'affaire à l'aune de l'erreur manifeste d'appréciation.

L’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) est un établissement public placé sous la tutelle des ministères en charge de la Cohésion des territoires, de l’Action et des Comptes publics. Sa mission est d’améliorer le parc de logements privés existants, en accorde des aides financières pour travaux sous conditions à des propriétaires occupants, bailleurs et copropriétés présumés en difficulté. 
 
Elle est partenaire des collectivités territoriales pour des opérations programmées (Opah). Et opérateur de l’Etat dans la mise en œuvre de plans nationaux. Les axes d’intervention sont la lutte contre l’habitat indigne et très dégradé, le traitement des copropriétés en difficulté, la lutte contre la précarité et l’adaptation du logement aux besoins des personnes âgées ou handicapées.

Une SCI qui s'était déjà vu allouer des aides à hauteur de 180 847 €, estimant insuffisant le taux de subvention retenu pour sept des logements détenus, et contestant le refus d'accorder le bénéfice de « l'éco-prime », avait formé un recours hiérarchique, puis déféré le rejet au Tribunal administratif de Pau, en demandant la condamnation de l'ANAH à lui verser une somme de 317 023.89 € en réparation du préjudice subi. 
 
En cause d’appel, la Cour Administrative d’appel de Bordeaux avait confirmé ce jugement rejetant l’éco-prime, mais l’avait infirmé, concernant le taux de subvention, tout en condamnant l'ANAH à verser à la SCI une somme de 16 000 € correspondant à la réparation du préjudice subi du fait du refus de versement de l'éco-prime. Saisi d’un pourvoi, le Conseil d’Etat a ainsi statué, par un arrêt du 19 janvier 2018 : 
 
« Considérant qu'il résulte de ces dispositions que l'attribution de " l'éco-prime " prévue par la délibération du 3 juillet 2008 citée ci-dessus ne constitue pas un droit pour les personnes qui remplissent les conditions définies par cette délibération ; que, lorsque ces conditions sont remplies, il appartient à l'Agence de décider d'attribuer ou non la subvention, dans la limite de ses ressources budgétaires, en tenant compte, en application de l'article 11 de son règlement général, de l'intérêt du projet sur le plan économique, social, environnemental et technique ainsi que de l'intérêt des autres projets pour lesquels la même subvention a été sollicitée ». 
 
« Considérant qu'en refusant d'attribuer à la SCI D... le bénéfice de l'éco-prime en raison de ses ressources budgétaires limitées et de l'importance du concours financier déjà apporté au projet immobilier de la société, l'ANAH n'a pas commis d'erreur de droit dans l'application des dispositions de la délibération du 3 juillet 2008 de son conseil d'administration ... et n'a pas entaché sa décision d'une erreur manifeste d'appréciation ; qu'il suit de là que la SCI D... et Mme B... ne sont pas fondés à soutenir que ce refus serait entaché d'illégalité et à demander pour ce motif que l'ANAH soit condamnée à réparer le préjudice qu'il leur aurait causé ».

CE, 19 janvier 2018, n° 403470, publié au Lebon.