CAS DE NULLITE DU CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE

29/09/2020 - Le jour de la conclusion du CCMI, le maître d’ouvrage doit bénéficier, sur le terrain concerné, d’un titre de propriété, de droits réels permettant de construire ou d’une promesse de vente.
 
Cette exigence résulte des articles L. 231-2 et L. 231-4 et R. 231-2 du Code de la construction et de l’habitation. Viole ces textes une Cour d’appel qui, pour écarter la nullité d’un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan, retient que ce contrat précise à la rubrique « Titre de propriété » qu’une donation était en cours et que cette donation avait effectivement été consentie dans le délai contractuellement prévu pour la levée des conditions suspensives. 
 
C’est ce qu’a retenu un arrêt de la Cour de cassation, dans les termes suivants :  
 
« Vu les articles L. 231-2, L. 231-4 et R. 231-2 du code de la construction et de l’habitation : 
 
4. Il résulte de ces textes, d’une part, que, le jour de la conclusion du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture du plan, le maître de l’ouvrage doit bénéficier, sur le terrain concerné, d’un titre de propriété, de droits réels permettant de construire, d’autre part, que le contrat peut être conclu sous la condition suspensive de l’acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire si le maître de l’ouvrage bénéficie d’une promesse de vente. 
 
5. Pour écarter le moyen tiré de la nullité du contrat, l’arrêt retient que l’article L. 231-4.I du code de la construction et de l’habitation admet qu’à défaut de titre de propriété, le contrat peut être conclu sous la condition suspensive d’acquisition de la propriété de la parcelle concernée et, qu’en l’espèce, s’agissant de la désignation du terrain destiné à l’implantation de la construction et de la mention du titre de propriété du maître d’ouvrage ou de ses droits réels lui permettant de construire, le contrat mentionne l’adresse du terrain, ses coordonnées cadastrales et précise, à la rubrique "titre de propriété", qu’une donation est en cours et que cette donation a effectivement été consentie par acte authentique du 22 juillet 2011, dans le délai de quatre mois contractuellement prévu pour la levée des conditions suspensives. 
 
6. En statuant ainsi, alors qu’au jour de la conclusion du contrat, Mme X... ne disposait ni d’un titre de propriété ni de droits réels ni d’une promesse de vente, la cour d’appel a violé les textes susvisés
». 
 
Cass. Civ. III, 14 mai 2020, n° 18-21.281, Publié au bulletin


APPELS EN MATIERE ADMINISTRATIVE

14/09/2020 - Appels devant la CAA de VERSAILLES.
 
Par décret n° 2020-516 du 5 mai 2020, les ressorts des Cours Administratives d'Appel de Nantes, Paris et Versailles ont été modifiés. L'une des conséquences de cette réforme est qu'à compter du 1er septembre 2020, la compétence d'appel sur les jugements et ordonnances rendues par le tribunal administratif d'Orléans sera exercée par la Cour Administrative d'Appel de Versailles, et non plus par celle de Nantes. L’on ne peut que se réjouir de cette meilleure proximité géographique.


QUELS DELAIS SONT APPLICABLES AUX ASSUREURS ?

03/09/2020 - Pour la Cour de cassation, l'assureur ne peut se prévaloir de la forclusion biennale qu'à certaines conditions.
 
Selon l’article 2219 du Code civil, la prescription est définie « comme un mode d'extinction d'un droit résultant de l'inaction de son titulaire pendant un certain laps de temps ». Depuis la réforme de 2008, le délai de la prescription de droit commun est désormais de cinq ans, avec toutefois de nombreuses exceptions (notamment dans le domaine de la Construction et de l’Assurance. 

Ainsi, l’article L114-1 du Code des Assurances dispose que « toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par un délai de deux ans à compter de l'événement qui y donne naissance ». En contrepartie de ce délai plus bref, la Loi a prévu des modalités simples d’interruption de la prescription. Autrement dit, si plus de deux années se sont écoulées depuis le jour où le demandeur était en mesure de faire valoir son droit à garantie, l’assureur peut opposer la prescription biennale. 
 
Cependant, pour se prévaloir de ce délai réduit, il faut qu'au préalable, la police d’assurance ait rappelé les règles relatives à la prescription des actions dérivant du contrat d'assurance (Article R112-1 du Code des assurances). 
 
Or, depuis 2005, pour la Cour de cassation, l’inobservation de ce formalisme rend inopposable à l’assuré le délai de la prescription biennale (Civ. II, 2 juin 2005, n° 03-11871). 
 
La Cour de Cassation a accentué ce formalisme en imposant aux assureurs d’indiquer non seulement le délai de prescription mais également les différents points de départ de la prescription (Civ. II, 28 avril 2011, n° 10-16403). La Cour de cassation impose même la mention des causes d’interruption de la prescription prévues par l’article L114-2 du Code des Assurances (Civ. III, 16 novembre 2011, n° 10-25246). De même, elle exige que la police fasse non seulement le rappel des causes d’interruption prévues à l’article L114-2 du Code des Assurances mais également des causes ordinaires d’interruption de la prescription (Civ. II, 18 avril 2013, n° 12-19519). 
 
Il s'en déduit que les polices d’assurance antérieures à avril 2013 ne sont probablement pas en conformité avec ces arrêts. Cette jurisprudence soulève une autre question : si la prescription biennale est inopposable, quel sera le délai applicable en matière de prescription ? 
 
Pour la Cour de Cassation, « l’assureur qui, n’ayant pas respecté les dispositions de l’article R. 112-1 du Code des assurances, ne peut pas opposer la prescription biennale à son assuré, ne peut pas prétendre à l’application de la prescription de droit commun » (Civ. III, 21 mars 2019, n°17-28021). Autrement dit, si l’assureur n’a pas respecté le formalisme de l’article R112-1 du Code des Assurances, le délai de la prescription ne sera ni de 2 ans ni de 5 ans (qui est le délai de droit commun). 
 
La question reste ouverte car les délais de 10 ans et de 30 ans contenus dans le Code Civil sont des délais spéciaux déjà clairement définis par la Loi et qui ne peuvent s’appliquer. La position de la Cour de Cassation reste attendue sur cette question.



RESPONSABILITE PERSONNELLE D'UN GERANT DE SOCIETE EN LIQUIDATION.

03/08/2020 - Un gérant de société peut être personnellement tenu à garantie en cas d'infraction au régime légal de construction de maison individuelle.
 
Des maîtres d'ouvrage, les époux W, avaient ont entrepris de faire construire une maison individuelle. Ils s'étaient adressés à deux sociétés, X et Y, ayant le même gérant, Monsieur N. Une tierce société était intervenue en qualité de courtier de travaux. 
 
Une quatrième société, à laquelle le dossier de construction avait été communiqué pour vérification par l'organisme prêteur, avait demandé la communication d'un contrat de construction de maison individuelle conclu avec la Société X, puis, après signature de ce contrat, avait informé les maîtres d'ouvrage.de la nécessité de lui réclamer directement le justificatif de la garantie nominative de livraison à prix et délais convenus. 
 
Les travaux commencés, les Sociétés X et Y avaient abandonné le chantier, puis placées en liquidation judiciaire par jugements du 17 février 2011. Les époux W avaient assigné les divers intervenants en indemnisation du préjudice subi en raison de l'inachèvement du chantier.  
 
En cause d'appel, la Cour de Douai avait condamné Monsieur N, in solidum avec la MAF, à payer aux époux W une somme de 23 749.97 € après déduction de la franchise à titre de dommages et intérêts et de le condamner à leur payer la somme de 99 818.37 €. 
 
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi aux termes de la motivation suivante : 
 
« La cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a retenu que M. N, qui aurait dû conclure un contrat de construction de maison individuelle, avait entrepris l'exécution des travaux sans avoir obtenu la garantie de livraison prévue à l'article L. 231-6 du Code de la construction et de l'habitation
 
Elle en a exactement déduit que M. N avait commis une faute intentionnelle, constitutive d'une infraction pénale, séparable de ses fonctions sociales et engageant sa responsabilité personnelle. Elle [la Cour d'appel] a ainsi légalement justifié sa décision
.» 
 
Cass. Civ. III, 9 juillet 2020, n° 18-21552